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"Wer immer tut, was er schon kann, bleibt immer das, was er schon ist."

(Henry Ford)

Verbilligte Wohnraumüberlassung: Höhe der Miete noch dieses Jahr überprüfen

|   Der Steuerratgeber - Kolumne in der Aachener Zeitung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Hauptgruppe dieser Einkunftsart sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden. Die Höhe dieser steuerpflichtigen Einkünfte ergibt sich aus der Summe der Mieteinnahmen abzüglich der entstandenen Werbungskosten.

Eine einkommensteuerrechtlich relevante Vermietung setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit wird dies zunächst grundsätzlich unterstellt. Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen, wie zum Beispiel im Fall der verbilligten Überlassung einer Wohnung. Es droht die Kürzung der Werbungskosten oder gar die steuerliche Nichtanerkennung des Mietverhältnisses.

Gerade innerhalb der Familie stellt sich durchaus die Überlegung, die Vermietung von Wohnraum zu nicht ortsüblichen Konditionen vorzunehmen. Hierbei spielt oftmals der Unterhaltsgedanke eine entscheidende Rolle. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Das eigene, in Berufsausbildung befindliche Kind oder das Kind mit eigener junger Familie und überschaubarem Einkommen kann sich oft keine Wohnung zu ortsüblichen Konditionen leisten. Auch die eigenen Eltern, welche unter Umständen finanziell nicht gerade auf Rosen gebettet sind, können auf diese Weise entlastet werden.

Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen sowohl an Angehörige als auch an fremde Dritte beträgt die kritische Grenze 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, dann sind die entstandenen Werbungskosten voll abzugsfähig. Liegt der Mietzins unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, können die Aufwendungen nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend gemacht werden.

Nun ist die ortsübliche Marktmiete naturgemäß ständig in Bewegung und leider überwiegend in eine Richtung, nämlich nach oben. Aus diesem Grund sollten bestehende Mietverträge kurzfristig darauf geprüft werden, ob sie noch den üblichen Konditionen entsprechen. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten. Insbesondere sollte die Höhe der Miete geprüft und falls notwendig zum1. Januar 2015 angepasst werden. Dabei empfiehlt es sich, nicht bis an die äußersten Grenzen heranzugehen. Ein zu knapper Ansatz der üblichen Marktmiete und die darauf basierende Berechnung der 66-Prozent-Grenze lassen keinen Spielraum. Das Risiko einer Kürzung der Werbungskosten ist vorprogrammiert.

Bei der Höhe der Miete kommt es zum einen auf die 66-Prozent-Grenze an, aber der Mietvertrag muss weiterhin bei Vermietung an Angehörige generell einem Fremdvergleich, wie es unter fremden Dritten üblich ist, standhalten. Hält das Mietverhältnis diesem Fremdvergleich erst gar nicht stand, wird es steuerrechtlich nicht anerkannt. So sollten zum Beispiel die Mieten als auch die Nebenkosten von den Angehörigen pünktlich bezahlt werden. Die Finanzbeamten schauen sich solche Sachverhalte selbstverständlich genau an und prüfen die Einhaltung der Spielregeln.

Sie sind gut beraten, wenn Sie vorausschauend und sorgfältig die Grenzen, die Wertansätze und die richtige Durchführung der Verträge bereits vorher geprüft haben.

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