Da die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen zum 1. Januar 2015 von fünf Prozent auf 6,5 Prozent angehoben wird, werden wohl einige Grundstückskäufe noch vor Ablauf des Jahres getätigt. Der Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages ist nämlich maßgebend für die Erhebung der Grunderwerbsteuer.

Doch nicht nur die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten, sondern auch die einkommensteuerlichen Folgerungen beim Kauf von Immobilien, welche später Vermietungszwecken dienen. Mit dem Kauf einer Immobilie wird im Allgemeinen, abgesehen von ganz bestimmten Ausnahmen wie z.B. dem Erwerb eines Erbbaurechts, ein Anteil Grund und Boden sowie ein darauf stehendes Gebäude erworben. Steuerlich werden diese beiden Grundstücksteile jedoch völlig unterschiedlich behandelt.

Ein Gebäude unterliegt durch den laufenden Gebrauch einer Abnutzung. Es findet dadurch eine stetige Wertminderung der Bausubstanz statt. Die marktbedingte Wertsteigerung der Immobilie ist zunächst bei dieser Betrachtung unerheblich. Ihr wird erst bei der Besteuerung eines so genannten Spekulationsgewinnes Rechnung getragen. Das Steuerrecht berücksichtigt die stetige Abnutzung des Gebäudes dadurch, dass eine Absetzung für Abnutzung, kurz auch AfA oder Abschreibung genannt, gewährt wird.

Diese Abschreibung kann der Steuerpflichtige Jahr für Jahr bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen. Hierbei wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt. Der Abschreibungssatz beträgt somit jährlich linear zwei Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 2,5 Prozent. Grundlage für die Berechnung der Abschreibung sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Aus diesem Grunde ist es äußerst wichtig die Höhe der Anschaffungskosten in korrekter Höhe festzustellen. Dabei ist die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises beim Erwerb der Immobilie in Gebäudeanteil und Anteil des Grund und Bodens Grundlage für diese Ermittlung.

Den Wert des Grund und Bodens festzustellen ist zunächst recht einfach. Hierfür legen die Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden jährlich Richtwerte fest. Diese können kostenfrei in den Internetportalen der Bodenrichtwertsammlungen fast jeden Bundeslandes nachgesehen werden. In Nordrhein-Westfalen ist dies das Internetportal BORIS NW.

Den Kaufpreisanteil des Gebäudes festzustellen ist jedoch erheblich schwieriger. Sollte der Kaufpreisermittlung ein Gutachten zugrunde liegen, kann man den Wert hieraus entnehmen. Ansonsten liegt die Vermutung nahe, dass der Wert des Gebäudes der Kaufpreisanteil ist, der sich ergibt, wenn man den Wert des Grund und Bodens vom Gesamtkaufpreis abzieht.

Als Beispiel: Der Kaufpreis insgesamt beträgt 500 000 Euro. Das Grundstück ist 1000 Quadratmeter groß und der Bodenrichtwert pro Quadratmeter beträgt laut BORIS 300 Euro. Somit würde der Kaufpreis des Grund und Bodens 1000 Quadratmeter mal 300 Euro, also 300 000 Euro betragen. Die Differenz zum Gesamtkaufpreis in Höhe von 200 000 Euro wäre rechnerisch der Anteil für das Gebäude und somit Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Dies entspricht jedoch nicht immer der Realität, denn oft ergibt sich durch gute Preisverhandlungen oder andere Umstände ein geminderter Gesamtkaufpreis.

Zieht man jedoch den Bodenrichtwert in voller Höhe vom Gesamtkaufpreis ab, bleibt für den Gebäudeanteil ein zu geringer Wert übrig. Somit wird auch die steuermindernde Abschreibung zu gering berechnet. Wenn also ein reduzierter Kaufpreis insgesamt vereinbart wurde, sollte man darauf achten, dass auch der Wert des Grund und Bodens entsprechend reduziert wird. Eine konkrete Kaufpreisaufteilung bereits im Notarvertrag, welche selbstverständlich nicht willkürlich sein darf, ist hilfreich und kann Streit mit dem Finanzamt vermeiden.

Übrigens: Die Anschaffungsnebenkosten wie Maklerkosten oder Grunderwerbsteuer sind natürlich in diese Berechnung mit einzubeziehen und der auf das Gebäude entfallende Anteil wird ebenfalls abgeschrieben.